Во сколько обходится построить город с нуля и почему это всё равно дешевле, чем расширять старый
Проектирование городов с нуля кажется утопией, но за последние 20 лет в мире появилось несколько десятков новых городов с населением от 500 тысяч человек. Есть примеры, когда город с нуля вырастал в современный мегаполис с населением более 1,3 миллиона человек за 25 лет. Стоимость этого строительства оценивается в 35–40 млрд долларов в пересчёте на сегодняшние цены. Для сравнения: реконструкция одного только центра Москвы в рамках программы «Моя улица» за 2015–2019 годы обошлась примерно в 170 млрд рублей — и это только поверхность, без подземной инфраструктуры.
Экономическая логика строительства новых городов, а не расширения старых, в том, что в устаревшей городской среде каждый метр инфраструктуры требует сноса, перекладки коммуникаций и временных неудобств для жителей. По подсчётам McKinsey, обновление инженерных сетей в сложившейся городской застройке обходится в 2,3–3,1 раза дороже аналогичных работ в новом городе. Это не значит, что старые города надо бросать, но это объясняет, почему инвесторы всё чаще смотрят на незастроенные территории.
Что стоит дороже всего при строительстве мегаполиса
Инженерная инфраструктура (водоснабжение, канализация, электросети, дороги) составляет в среднем 35–45% от общего бюджета нового города. Транспортная связность добавляет ещё 15–20%: без скоростного сообщения с ближайшим крупным центром новый город остаётся административным проектом без экономической базы. Именно отсутствие транспортной связности стало главной проблемой ряда китайских городов-призраков 2000-х годов, построенных в расчёте на миграцию, которая так и не случилась в нужных объёмах.
Жилищное строительство, которое большинство ассоциирует с городом, занимает лишь 20–25% бюджета — при условии, что оно привлекает частных застройщиков. Ключевая задача государства или девелопера-оператора: создать условия, при которых частный капитал готов вкладываться в жильё. Для этого нужна работающая инфраструктура, гарантированный поток жителей (обычно через перевод государственных учреждений или якорных работодателей) и понятные правила землепользования.
Российский опыт и перспективы
В России концепция «точек роста» реализуется через территории опережающего развития (ТОР) и особые экономические зоны. Ни одна из них пока не переросла в полноценный новый город, но ряд проектов демонстрирует интересную динамику: города-спутники Иннополис под Казанью и Сколково в Подмосковье создали технологические кластеры с реальными резидентами, хотя до статуса самодостаточного мегаполиса им далеко.
Более реалистичный путь для российских городов — управляемое уплотнение и редевелопмент промышленных зон. Только в Москве около 7 500 гектаров бывших промзон находятся в стадии или очереди перепрофилирования. Это сопоставимо с площадью нескольких европейских городов среднего размера. Технологии, которые разрабатываются для городов с нуля (цифровые двойники, единые платформы управления ресурсами, предиктивное обслуживание сетей), напрямую применимы и здесь — не как красивая концепция, а как инструмент снижения операционных расходов городского хозяйства на 15–25% в горизонте 10 лет.
