Что такое эскроу-счёт: как он защищает покупателей новостроек
Эскроу-счёт — это специальный счёт в уполномоченном банке, на котором деньги покупателя недвижимости блокируются до выполнения застройщиком своих обязательств. Покупатель вносит средства на счёт, банк их замораживает, а застройщик получает доступ к деньгам только после того, как дом введён в эксплуатацию и покупатель оформил право собственности. Механизм работает в рамках договора участия в долевом строительстве по Федеральному закону № 214-ФЗ.
Как эскроу-счёт появился в российском праве
До 2019 года большинство покупателей новостроек напрямую передавали деньги застройщику, который направлял их на строительство. При банкротстве компании дольщики оставались и без жилья, и без денег. Массовые случаи обмана привели к введению обязательного использования эскроу-счетов: с 1 июля 2019 года все новые договоры долевого участия по строящимся домам, не получившим разрешение на строительство до этой даты, заключаются исключительно с применением эскроу.
Строительство при этом ведётся на деньги банка. Застройщик открывает кредитную линию — проектное финансирование — и строит за счёт заёмных средств. Ставка по такому кредиту зависит в том числе от темпов наполнения эскроу-счетов: чем больше договоров заключено и чем больше денег на счетах, тем ниже ставка для застройщика.
Кто и как открывает счёт
Эскроу-счёт открывается в уполномоченном банке, который одновременно является кредитором застройщика. Перечень таких банков утверждается Банком России; в него входят крупнейшие кредитные организации страны. Счёт открывается на основании трёхстороннего договора: банк, застройщик и дольщик.
Покупатель переводит деньги на эскроу при подписании договора долевого участия. Если покупатель берёт ипотечный кредит, банк перечисляет ипотечные средства напрямую на эскроу-счёт — покупатель не получает деньги на руки. Счёт может пополняться частями, если это предусмотрено договором.
Что происходит с деньгами на счёте
Средства на эскроу-счёте застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей на период строительства. Это отличие от обычных вкладов, где страховое покрытие ограничено 1,4 миллиона рублей. Страховка действует весь срок строительства вплоть до регистрации права собственности.
Банк не начисляет проценты на средства эскроу по умолчанию. С 2024 года ряд банков начал предлагать так называемые «эскроу с доходностью» — продукты, при которых покупатель получает небольшой процент за период ожидания. Это инициативные продукты отдельных банков, а не общая норма закона.
Когда покупатель может вернуть деньги
Если застройщик не выполнил обязательства в установленный срок или признан банкротом, покупатель вправе расторгнуть договор и получить всю сумму обратно с эскроу-счёта. Банк возвращает деньги в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления. Эта защита принципиально отличает эскроу от прежней схемы, при которой возврат денег от обанкротившегося застройщика мог занять годы судебных разбирательств.
После ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации первого права собственности на квартиру в объекте банк раскрывает эскроу-счета и передаёт накопленные средства застройщику. С этого момента финансовая цепочка завершена.
