Кадастровая стоимость недвижимости: что это такое и как она влияет на налоги
Кадастровая стоимость недвижимости это денежная оценка объекта (квартиры, дома, земельного участка), которую устанавливает государство через процедуру кадастровой оценки. Именно от этой цифры рассчитываются налог на имущество физических лиц, земельный налог, а также нотариальные пошлины при наследовании и дарении.
Как государство определяет кадастровую стоимость
Кадастровую оценку проводят специализированные бюджетные учреждения, созданные в каждом регионе России. Оценщики используют метод массовой оценки: они берут большой массив данных о сделках с похожими объектами, анализируют характеристики (площадь, год постройки, местоположение, материал стен) и выводят среднюю рыночную стоимость для каждого сегмента. Результаты утверждаются актом регионального органа власти и вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость своего объекта можно бесплатно на сайте Росреестра по кадастровому номеру или адресу.
Периодичность переоценки зависит от региона: в Москве и Санкт-Петербурге оценка проводится раз в два года, в остальных регионах: раз в четыре года. Последний всероссийский тур плановой переоценки завершился в 2023 году, и во многих субъектах стоимость объектов заметно выросла.
Зачем нужна кадастровая стоимость
Главная сфера применения кадастровой стоимости: налогообложение. Налог на имущество физических лиц рассчитывается как произведение кадастровой стоимости на ставку, установленную муниципалитетом. Ставка для жилых помещений, как правило, составляет 0,1%, для нежилых объектов: до 0,5%, для дорогостоящего имущества дороже 300 млн рублей: 2%. При этом закон предусматривает налоговые вычеты: для квартиры уменьшается площадь на 20 кв. м, для дома: на 50 кв. м.
Кроме налогов, кадастровая стоимость влияет на размер пошлины при наследовании и дарении недвижимости, а также используется при расчёте НДФЛ при продаже объекта: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог всё равно считается от 70%-ного порога.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
Массовая оценка не учитывает индивидуальные особенности объекта, поэтому кадастровая стоимость нередко оказывается выше реальной рыночной. В таком случае собственник вправе её оспорить. Есть два пути. Первый: административный: подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной непосредственно в бюджетное учреждение, проводившее оценку, приложив отчёт об оценке от лицензированного оценщика. Второй путь: судебный: подать административный иск в суд общей юрисдикции.
Досудебный порядок с 2023 года обязателен только для организаций; физические лица могут сразу обращаться в суд. Практика показывает, что при грамотно подготовленном отчёте об оценке кадастровую стоимость удаётся снизить на 20–40%, что напрямую уменьшает налоговую нагрузку.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
Рыночная стоимость отражает реальную цену сделки между конкретным продавцом и покупателем с учётом всех нюансов объекта. Кадастровая стоимость рассчитывается по усреднённым параметрам и, как правило, ниже рыночной в дорогих сегментах и выше: в отдалённых районах с низким спросом. Законодательство прямо указывает, что кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, однако на практике расхождение встречается часто. Именно поэтому механизм оспаривания оценки остаётся востребованным инструментом для собственников недвижимости.
