Первоначальный взнос по ипотеке: что это такое и как его рассчитать

Первоначальный взнос по ипотеке это часть стоимости приобретаемого жилья, которую заёмщик оплачивает самостоятельно в момент заключения сделки. Остаток суммы предоставляет банк в виде кредита. Размер взноса выражается в процентах от стоимости объекта: чем он выше, тем меньше банк рискует и тем лучше условия может предложить заёмщику.

Зачем банк требует первоначальный взнос

Первоначальный взнос выполняет несколько функций одновременно. Во-первых, он снижает кредитный риск банка: если заёмщик перестаёт платить, банк продаёт залоговую квартиру и возмещает долг. При взносе 20 процентов банк выдаёт только 80 процентов стоимости, поэтому даже при небольшом снижении рыночной цены жилья залог покрывает долг полностью.

Во-вторых, наличие накоплений говорит о финансовой дисциплине заёмщика. Банки считают, что человек, сумевший накопить крупную сумму, скорее всего, аккуратно будет вносить ежемесячные платежи. Это снижает вероятность дефолта по кредиту.

Минимальный размер взноса в России

Центральный банк России устанавливает требования к минимальному первоначальному взносу через надбавки к коэффициентам риска. Чем ниже взнос, тем выше нагрузка на капитал банка и тем менее выгодно банку выдавать такой кредит. На практике большинство банков устанавливают минимальный взнос на уровне 20 процентов по стандартным ипотечным программам. По льготным государственным программам, например семейной ипотеке, минимальный взнос составлял 20 процентов, а в отдельные периоды повышался до 30 процентов для ограничения перегрева рынка.

Чем выше взнос, тем ниже процентная ставка по кредиту. Разница может составлять 0,5 до 1,5 процентного пункта между взносом 20 и 50 процентов. На длинном горизонте в 20 лет это оборачивается сотнями тысяч рублей разницы в переплате.

Источники первоначального взноса

Банки принимают первоначальный взнос из различных источников. Самый распространённый: собственные накопления заёмщика. Материнский капитал разрешено направлять на первоначальный взнос: сертификат предъявляется в банк, который запрашивает перечисление средств в Социальный фонд России. Региональные субсидии и выплаты отдельным категориям граждан также принимаются банками при наличии соответствующих документов.

Средства, полученные в долг у физических лиц или в виде потребительского кредита, формально не запрещены, однако банки при анализе долговой нагрузки учитывают все обязательства заёмщика. Если платежи по дополнительному кредиту плюс ипотека превышают допустимую долю от дохода, в одобрении может быть отказано.

Как первоначальный взнос влияет на одобрение

Размер взноса напрямую влияет на решение банка. При взносе ниже минимального порога заявка отклоняется автоматически. При взносе на уровне минимума банк тщательнее проверяет доходы и кредитную историю. При взносе 40 процентов и выше требования к подтверждению дохода, как правило, мягче, а вероятность одобрения выше. Кроме того, высокий взнос позволяет снизить ежемесячный платёж и взять кредит на меньший срок, сократив итоговую переплату.